买遗产房之前，这6件事没搞清楚别急着交定金

上个月有个读者加我微信，说看中一套老破小，价格比同小区便宜15万，房东说是"老人留下的房子，几个子女商量好了要卖"。他定金都交了5万，结果去房管局一查，产权还在去世的老人名下，继承过户压根没办。后面折腾了四个月，另外两个在外地的子女不同意卖，定金退了，房价又涨了一截，白忙活。

这种事儿我见得不算少。遗产房价格通常有优势，但坑也集中，新手很容易被"便宜"两个字冲昏头。我把这些年遇到的、听说的、自己踩过的问题捋一遍。先说最关键的一条：房子现在登记在谁名下。如果已经办完继承、过户到某个继承人的名下，那它就是普通二手房，正常走流程就行。

麻烦的是还没过户，产权人还是去世的那位。这时候卖家签的合同，法律效力是打问号的。必须先把继承手续办完——要么去公证处做继承公证，要么走法院。公证的话，所有继承人到场，材料齐全，快的两三周，慢的拖半年。有争议的走诉讼，一年起步。这段时间房价涨跌、卖家反悔，都够你喝一壶。

第二条，继承人到底有几个，是不是全都同意卖。很多人以为配偶加子女就完事了，忘了还有父母。被继承人去世时如果他的父母还在世，老人也是第一顺位继承人。老人再去世，就发生转继承，份额跑到叔叔姑姑那一辈去了。我见过一套房子牵扯出11个继承人，光找人签字就找了半年。

所以看房的时候一定要问清楚：继承公证书上写了几个人的名字？每个人是不是都愿意卖？有没有下落不明的、失联的、在国外回不来的？光口头答应没用，得看书面材料。如果卖家支支吾吾说"都是亲戚，好商量"，这话基本等于没保障。第三条，税费这笔账要提前算，别到过户那天才发现多出十几万。

继承本身不交契税，但继承来的房子再往外卖，个人所得税很多地方是按差额20%收的。差额就是卖价减去当年老人买房的原值。老人的房子如果是90年代几万块买的，现在卖300万，差额接近300万，20%就是60万。这不是小数目。当然，如果满足"满五唯一"——房子持有满5年，而且是卖家家庭唯一住房——个税免征。

持有时间是从老人当初买房那天算起，不是从继承那天算，这点很多人搞错。增值税满两年免，也同理。问题是各地口径不统一，有的地方按全额1%核定征收，有的严格按差额20%。同一个城市不同区都可能不一样。我的建议很土但有用：签合同之前，拿着房产证复印件和卖家身份证，去房子所在地的税务窗口问一次，让工作人员给你算个数。

别信中介拍胸脯说的"大概多少"。第四条，房子的性质。遗产房不少是房改房、央产房、经济适用房，这些上市交易有额外限制。央产房要先去原单位办上市登记表，单位要是撤了、改制了，这手续能卡你半年。经济适用房有的要求补缴土地收益，比例还不低。买之前翻一下房产证上的"房屋性质"那一栏，写的是"商品房"最省心，其他几个字都要多问几句。

第五条，户口和学位。老人去世了，户口不一定迁走，可能还有别的亲属挂在这套房子上。户口这东西公安不强制迁，只能靠合同里约定违约金来约束，一般是留几万尾款压着。学区房更要注意学位有没有被占用，很多城市是6年一个学位，前房主的孩子去年刚用这套房入学，你买了也用不了。

去对口学校或者教育局问一下，能查到。第六条，房子有没有抵押、查封，老人有没有留下债务。继承人在继承遗产的范围内要清偿被继承人的债务。理论上房子可能被拿去抵债。查抵押和查封很简单，让卖家拉一份不动产登记簿查询结果，或者你自己拿身份证去不动产登记中心查，几十块钱的事。

这一步千万别省。说个我自己的判断：遗产房不是不能买，便宜的那部分钱，本质上是你替卖家承担了继承手续的麻烦和风险。如果卖家已经把继承办利索了，产权清晰，就一个人名下，那这种房子性价比挺高。反之，只要产权还在老人名下、继承人超过两个、还有人在外地，我一般劝人绕道走，除非你特别有时间耗。

真要买，把这几步走一遍：查不动产登记簿，看继承公证书或判决书原件，确认所有继承人签字，去税务窗口核税，合同里写清楚过户时间节点和违约责任，尾款留够，最好做资金监管。别嫌麻烦。买房这事儿，前面多花一周，后面能省一年。